園區觀察|我們如何學習新加坡精細靈活的土地管理辦法

周思勰 范媛媛

2019-11-25 12:41 來源:澎湃新聞

字號
 新加坡陸地面積為724.4平方公里,2018年其人均GDP為6.46萬美元,位列世界第七。新加坡作為世界知名的花園城市,金融等高端服務業享譽全球,同時新加坡仍然堅定重視工業發展,近幾年其工業增加值占GDP比重維持在30%左右。新加坡強大的工業成為了其作為全球城市的立城之本。
新加坡作為城市型國家,同時也作為全球城市,其同上海一樣面臨著土地資源緊張,產業用地供不應求的情況。面對這一情況,新加坡政府采取了各類土地管理措施,以保障新加坡工業發展。這些先進的管理方法和手段值得上海乃至全國借鑒。
一、法定機構裕廊集團負責產業用地出讓
新加坡主要非住宅用地性質有商業、酒店、工業用地一類(Business1(industrial),B1)、工業用地二類(Business2(industrial),B2)、商務園區、健康醫療中心等12類。其中涉及產業開發的產業用地為工業用地一類(B1)、工業用地二類(B2)(B1、B2類似于上海M類用地)、以及商務園區(類似于上海C65用地)。新加坡政府對每一類用地都有詳細的管理指標,甚至細化到了宗地內的地下室以及外墻建設標準。
新加坡土地管理局(SLA)幫助政府管理土地出讓系統,定期通過土地出讓計劃(GLS)和工業用地出讓計劃(IGLS)出讓土地,以滿足經濟增長帶來的需求。新加坡土地管理局指定裕廊集團作為其三大土地出讓代理機構之一,主要負責產業用地的出讓,同時也賦予其一定職權管理已出讓的產業用地。裕廊集團是新加坡最大的高級工業園和商業園區的規劃、開發和管理商,是新加坡貿工部下屬的法定機構,負責土地一級開發。新加坡裕廊集團通過開發土地和空間來支持產業轉型。新加坡政府以裕廊集團為抓手管理產業用地,并促進產業用地高效利用。
二、土地管理細致靈活
新加坡對于土地管理極為細致,其利用GIS手段將每塊宗地信息繪制到圖,并且上網公開,實行透明化管理。這有利于消除市場信息差,促進高質量產業項目入駐。
在土地價格方面,新加坡實行精細化定價的策略,將定價落到地塊上。土地出讓價格根據其所處位置不同、容積率要求不同各有差異。對于地理位置相對較好的地塊,比如在主要道路、快速公路或地鐵站附近的土地,土地出讓金較同等的土地高出5%至20%。同時,在2013年之前,土地出讓期以30年和60年為主;在2013年之后,土地出讓期為20年或30年,且以20年為主。
對于土地出讓金的繳付方式,可以根據土地出讓年限一次性付清,也可以按月繳納。按月繳納土地出讓金的,必須以月租金形式每月預先繳付。同時新加坡裕廊集團會根據修訂的城市規劃公布新的租金值,每年上浮率上限為5.5%。一般來說,在租賃期間,租金每隔幾年會調整一次,非常靈活。現行的土地租賃價格如附表。目前裕廊集團30年土地租金均價為504.24新加坡元/每平方米(約2600人民幣/每平方米)。
上海乃至全國可以學習新加坡的土地精細化管理方法,將宗地信息落圖并公開公示,以吸引產業項目。同時基于我國土地制度,可以推廣新加坡的產業用地價格定價及收費制度,加大以租代售的力度,按5年到10年為一階段,根據市場價格分段調整并收取企業土地使用價款。
三、高容積率導向提升產業用地效率
同上海一樣,新加坡也大力支持產業上樓,以容積率為抓手提升產業用地使用效率。對于不同行業容的積率,比如物流、商務園區、標準廠房等都有不同標準。同時,土地所在的地理位置、租期的長短都可能導致容積率要求的不同。一般而言,新加坡每3到4年會更新一次容積率要求。
容積率的具體要求主要由新加坡國土規劃部門制定。各類用地有其明確的容積率上下限,且新加坡政府將容積率要求落實到了每個詳細的宗地地塊上。
新加坡在促進提高產業用地容積率方面有獎懲兩種措施。對于容積率未達下限要求的,就要按照比例重新折算土地的出讓期。
對于容積率達到要求的,新加坡政府將發放給相應企業集約獎勵津貼(Land Intensification Allowance,LIA),以資金獎勵手段鼓勵企業提高土地利用效率。LIA是新加坡于2010年提出的獎勵計劃,由新加坡財政提供獎勵津貼用以促進土地高效和高質量利用,同時促進土地舊有建筑的改擴建。其有效期為2010年7月1日到2020年6月30日。在有效期期間,LIA經過兩次修改調整。另外,從2017年3月8日起,LIA還增加了支持在綜合建筑和預制加工中心進行的貿易或商業的內容以鼓勵產業上樓和混合用地。
獲批集約獎勵津貼計劃的受助人,從原來未達容積率要求到達到容積率要求的,對于建筑物或構筑物的建造或翻新/擴建而產生的新增基本建設開支,可享有以下的優惠政策:1)享有25%的首筆津貼;2)享有5%的年度津貼,將一直發放直到津貼總額完全覆蓋新增的基本建設開支。(其中包括:為達到要求容積率的可行性研究費用、建筑物的設計費、拆除現有建筑的費用、打樁/擴建/翻新費用、相關法律費用、印花稅等。)
目前上海市M類工業用地的容積率上限為2.0、C65研發總部類用地的容積率上限為4.0,同新加坡B1、B2以及商務園區類用地的容積率上限相比仍有一定差距。上海可以從如下方面入手,以容積率管理為抓手提升產業用地效率。
第一,提升M類工業用地和C65研發總部類用地容積率上限。尤其是針對C65研發總部類用地,應當充分借鑒新加坡管理經驗,將容積率上限放寬到10.0。
第二,出臺專項資金獎勵計劃,鼓勵現有企業提容。借鑒新加坡集約獎勵津貼相關辦法,對提升容積率的園區平臺公司以及工業企業,進行現金獎勵。
第三,針對容積率下限采取市場手段,而非行政手段管理。目前上海市在實際操作中,針對各個宗地地塊的容積率下限均有所規定。可以借鑒新加坡管理模式,根據地塊屬性先行制定每個宗地地塊的容積率下限,對于意向企業無法滿足下限的,可以采取多交土地出讓金或者減少出讓年限的方式進行引導,而非一刀切地禁止該項目入駐,進而減少產業用地內虛報容積率,或者大量加蓋閑置廠房的情況。
四、重視項目企業過程管理
新加坡在土地出讓前后,注重項目企業的過程管理,并防止企業囤地炒地。在企業入住前,裕廊集團主要通過考核意向投資企業的固定資產投資、容積率和增加值三個指標來決定是否向該企業提供涉及工業開發的相關用地。
在固定資產投資和增加值方面,裕廊集團劃定了相關納入計算考核的指標范圍,再針對單個項目進行“一事一議”的考核,通過對單個項目的指標考核以確定其是否符合用地門檻。在容積率方面則是依據新加坡政府的有關規定嚴格執行。這一套針對入駐企業的嚴格審核制度,重點在于考察項目本身是否符合園區規劃以及與已入駐企業的關聯情況。
在企業入駐后,新加坡政府對其土地使用的監管更為嚴格。裕廊集團雖然允許土地轉租,但轉租比例不得高于30%(不適用于全資子公司或占股51%以上的企業),這限制了用地企業成為“二房東”的可能。當土地用途發生變化時,新加坡將對其征收發展稅,稅收比例達土地增值收益的70%以上,從而有效減少了囤地、炒地的可能。
重視項目企業的過程管理可以有效促進土地高質量利用。上海乃至全國可以不斷推進項目企業的全生命周期管理,每3-5年對項目企業進行一次全面評估,對土地用途、容積率、固定資產投資、工業總產值、稅收等指標進行綜合評價。同時將其績效情況與土地使用稅費掛鉤,加大低效用地企業的土地使用成本,以促進產業高質量發展。
[作者均系禮森(中國)產業園區智庫研究員]?
責任編輯:王琳杰
校對:張亮亮
澎湃新聞報料:4009-20-4009   澎湃新聞,未經授權不得轉載
關鍵詞 >> 上海產業用地,產業用地,園區

相關推薦

評論(6)

熱新聞

澎湃新聞APP下載

客戶端下載

熱話題

熱門推薦

關于澎湃 在澎湃工作 聯系我們 版權聲明 隱私政策 澎湃廣告 友情鏈接 澎湃新聞舉報受理和處置辦法
麻将作弊